不動産投資は、物件に安定して入居者が入ることで毎月の家賃収入が確実に入ってきます。
長期的な資産運用として、老後の生活を豊かにするため、あるいは子どもや孫に残すことのできる資産形成のためにも不動産投資はおすすめです。
ここでは、そのまず第一歩として「利回り」についてご説明します。
《不動産投資における「利回り」とは？》
利回りとは、投資した金額に対して得られる年間の見込み収益の割合のことです。
利回りの％によって年間どれくらの収益を得ることができ、何年くらいで投資額が回収できるかなどがわかるのです。
不動産投資の利回りには「表面利回り」と「実質利回り」があります。
まずは、この2つの利回りの違いをしっかりと理解しておくことが重要です。
表面利回り
表面利回りとは、年間の家賃収入を不動産価格で割ったもので、もっとも一般的な不動産の利回りです。
実質利回り
実質利回りとは、年間の家賃収入から不動産運営にかかる諸経費を引いて、不動産価格で割ったもので、よりリアリティの高い収益性を知ることができます。
《不動産投資における利回りの相場はどのくらい？》
一般的に物件情報に書かれている利回りは、空室のない状態での家賃収入を不動産価格で割って算出された表面利回りです
そして、この利回りが高いほど、投資に適した物件だと考える方が多いようですが、実際は、高ければ高いほど良いというものではありません。
〈不動産利回りの相場〉
都内のマンションでは、表面利回りの相場が4.5％～4.8％に対して、名古屋市内では5.4％～5.5％となります。
都内より地方都市の利回りが良くなるのは、不動産価格が都内と比較すると安いからです。
この表面利回りの相場はあくまでも目安でしかなく、空室が多かったり、修繕費が多くかかれば利回りも下がります。
〈理想の不動産利回り〉
新築物件と中古物件では、物件の維持費用が異なります。
新築マンションならすぐに修繕などが必要ないので、表面利回りが6％程度の物件が理想になります。
一方、築20年以上の中古マンションであれば、表面利回りが7～8％前後の物件が理想といえます。
不動産投資における利回りの計算方法
●表面利回りの計算方法
●年間家賃収入の総額÷不動産価格×100
●実質利回りの計算方法
●（年間家賃収入－諸経費）÷不動産価格×100
では、実際にシミュレーションしてみましょう。
【物件A】
不動産価格15,000,000円
年間家賃収入1,200,000円
年間諸経費400,000円
【物件B】
不動産価格40,000,000円
年間家賃収入2,400,000円
年間諸経費200,000円
【表面利回り】
●物件A 1,200,000円÷15,000,000円×100＝8％
●物件B 2,400,000円÷40,000,000円×100＝6％
物件Aのほうが表面利回りは高くなります。
次に、実質利回りを計算します。
【実質利回り】
●物件A （1,200,000円－400,000円）÷15,000,000円×100＝5.3％
●物件B （2,400,000円－200,000円）÷40,000,000円×100＝5.5％
実質利回りは物件Bのほうが高くなりました。
物件Aのほうが諸経費がかかってしまったので、実質利回りが下がってしまいました。
《まとめ》
このように、表面利回りだけでは実際どれだけの収益性があるのかはわかりません。
物件により異なる諸経費などを加味した実質利回りと、表面利回りの差を知ることが、不動産投資を始めるうえで大切な第一歩となります。
私たちヤマダ不動産 星ヶ丘店・アイディアキューブ株式会社は、千種区・名東区を中心に豊富な売買物件を取り扱っております。
不動産に関するお悩みがございましたら、お気軽にお問い合わせください。
弊社へのお問い合わせはこちら
長期的な資産運用として、老後の生活を豊かにするため、あるいは子どもや孫に残すことのできる資産形成のためにも不動産投資はおすすめです。
ここでは、そのまず第一歩として「利回り」についてご説明します。
《不動産投資における「利回り」とは？》
利回りとは、投資した金額に対して得られる年間の見込み収益の割合のことです。
利回りの％によって年間どれくらの収益を得ることができ、何年くらいで投資額が回収できるかなどがわかるのです。
不動産投資の利回りには「表面利回り」と「実質利回り」があります。
まずは、この2つの利回りの違いをしっかりと理解しておくことが重要です。
表面利回り
表面利回りとは、年間の家賃収入を不動産価格で割ったもので、もっとも一般的な不動産の利回りです。
実質利回り
実質利回りとは、年間の家賃収入から不動産運営にかかる諸経費を引いて、不動産価格で割ったもので、よりリアリティの高い収益性を知ることができます。
《不動産投資における利回りの相場はどのくらい？》
一般的に物件情報に書かれている利回りは、空室のない状態での家賃収入を不動産価格で割って算出された表面利回りです
そして、この利回りが高いほど、投資に適した物件だと考える方が多いようですが、実際は、高ければ高いほど良いというものではありません。
〈不動産利回りの相場〉
都内のマンションでは、表面利回りの相場が4.5％～4.8％に対して、名古屋市内では5.4％～5.5％となります。
都内より地方都市の利回りが良くなるのは、不動産価格が都内と比較すると安いからです。
この表面利回りの相場はあくまでも目安でしかなく、空室が多かったり、修繕費が多くかかれば利回りも下がります。
〈理想の不動産利回り〉
新築物件と中古物件では、物件の維持費用が異なります。
新築マンションならすぐに修繕などが必要ないので、表面利回りが6％程度の物件が理想になります。
一方、築20年以上の中古マンションであれば、表面利回りが7～8％前後の物件が理想といえます。
不動産投資における利回りの計算方法
●表面利回りの計算方法
●年間家賃収入の総額÷不動産価格×100
●実質利回りの計算方法
●（年間家賃収入－諸経費）÷不動産価格×100
では、実際にシミュレーションしてみましょう。
【物件A】
不動産価格15,000,000円
年間家賃収入1,200,000円
年間諸経費400,000円
【物件B】
不動産価格40,000,000円
年間家賃収入2,400,000円
年間諸経費200,000円
【表面利回り】
●物件A 1,200,000円÷15,000,000円×100＝8％
●物件B 2,400,000円÷40,000,000円×100＝6％
物件Aのほうが表面利回りは高くなります。
次に、実質利回りを計算します。
【実質利回り】
●物件A （1,200,000円－400,000円）÷15,000,000円×100＝5.3％
●物件B （2,400,000円－200,000円）÷40,000,000円×100＝5.5％
実質利回りは物件Bのほうが高くなりました。
物件Aのほうが諸経費がかかってしまったので、実質利回りが下がってしまいました。
《まとめ》
このように、表面利回りだけでは実際どれだけの収益性があるのかはわかりません。
物件により異なる諸経費などを加味した実質利回りと、表面利回りの差を知ることが、不動産投資を始めるうえで大切な第一歩となります。
私たちヤマダ不動産 星ヶ丘店・アイディアキューブ株式会社は、千種区・名東区を中心に豊富な売買物件を取り扱っております。
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